Medienmitteilung vom 19.04.2021: Walzenhausen im Dorfzentrum weiterbringen

Rund um die Auflage der revidierten Zonenordnung hat sich gezeigt, dass bezüglich des Gebiets "Holzkirche/Nord" ein zusätzliches Informationsbedürfnis besteht.

Raumplanung und Entwicklung Dorfzentrum
Gemäss eidgenössischem Raumplanungsgesetz müssen in Walzenhausen 4.4 ha Bauland dem Nichtbaugebiet zugewiesen werden. Ebenfalls muss eine Innenentwicklungstrategie erarbeitet werden, da der vorhandene Siedlungsraum dichter genutzt werden muss.
Die Schwerpunkte für die Innenentwicklung im Dorfzentrum liegen auf den Flächen des Hotels inkl. Personalhäuser und Parkplätze, des Bahnhofareals, der öffentlichen Parkplätze und der Häuserzeile "Möbelhaus Griff", der "Holzkirche", der heute nicht bebauten Wiese zwischen Holzkirche und Quartier "Nord" und der "Walz Druckerei". Somit sind die Eigentümer der betroffenen Liegenschaften eng in den aktuellen Planungsprozess eingebunden. Dies betrifft auch die Bauland Erschliessungs AG (BEG). Diese bezweckt vor allem die Erschliessung von Bauland zu Industrie-, Gewerbe- und Wohnzwecken. Ihr Aktienkapital beträgt CHF 400'000.- und setzt sich aus 400 Namenaktien zu CHF 1'000.- zusammen. Neben der BEG halten zahlreiche Einzelpersonen, Unternehmen und Institutionen, welche mit der Gemeinde Walzenhausen verbunden bzw. in der Gemeinde Walzenhausen verwurzelt sind, Aktien.

Die BEG verfügt im Dorfzentrum über folgende Grundstücke:

Nach jahrelangen Bestrebungen ist es der BEG 2018 gelungen, die Eigentümer des Grundstücks Nr. 1728 zum Verkauf zu bewegen. Allerdings konnte aufgrund des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) das Grundstück nur an eine Person veräussert werden, welche über eine landwirtschaftliche Betriebsnummer verfügt. Auf Ersuchen der BEG hin hat sich deshalb Vizegemeindepräsident Roger Rüesch, der über eine entsprechende Bewilligung verfügt, zur Verfügung gestellt, das Grundstück Nr. 1728 stellvertretend zu erwerben und bis zur Weiterentwicklung auch zu bewirtschaften. Aufgrund des BGBB wurde der Maximalpreis durch die Bodenrechtskommission AR festgelegt. Mit der BEG wurde anschliessend vertraglich ein späteres Kaufrecht vereinbart.

Die wesentlichen Inhalte des Kaufrechtsvertrages sind:

• Kaufrechtsdauer von 10 Jahren ab Vertragsabschluss

• Kaufpreis in der Höhe, welcher Roger Rüesch für das Grundstück Nr. 1728 an die bisherigen Eigentümer entrichtet

• Die BEG hat Roger Rüesch ein Darlehen in der Höhe des Kaufpreises gewährt.

• Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt durch die Rückzahlung des Darlehens.

• Das Kaufrecht ist nicht übertragbar.

Dem heutigen Grundeigentümer entstehen aufgrund des bereits grundbuchamtlich festgelegten Kaufpreises und weiterer Regelungen im Kaufrechtsvertrag somit weder materielle noch finanzielle Vorteile.

Heutige Situation Zonenplan
Die BEG verfügt über 7'727 m2, welche sich heute in der Bauzone, Kern- und Wohnzone befinden. Davon sind 5'335 m2 als nicht überbaut einzustufen. Diese Fläche ist mit einer Sondernutzungsplanpflicht überlagert. Gemäss Weisung des kantonalen Departements Bau und Volkswirtschaft sind derzeit Sondernutzungsplanverfahren zu sistieren bzw. nicht aufzunehmen, bis die Flächen, welche dem Nichtbaugebiet zugewiesen werden müssen, über eine Zonenplanrevision gesichert sind. Diese Sistierung kommt faktisch einer Planungszone gleich. In beiden Fällen ist es untersagt, Vorhaben zu realisieren, welche den Planungsabsichten der Behörden widersprechen.

Geplante Baulandumlegung
Die revidierte Ortsplanung beabsichtigt, auf den Grundstücken Nrn. 171 und 1728 eine Zuweisung zum Baugebiet vorzunehmen. Dabei erfolgt eine Umlegung von 3'044 m2 der insgesamt 5'335 m2 Bauzone, welche im Besitze der BEG sind.
Die BEG trägt, unter Berücksichtigung der Baulandumlegung, netto 2'291 m2 bzw. 5.2 % zur Gesamtfläche, welche dem Nichtbaugebiet zugewiesen werden muss, bei. Dies betrifft 43 % der Fläche, welche heute in der Bauzone liegt, nicht überbaut und im Besitz der BEG ist. Weiter beabsichtigt die BEG ein Grundstück zu erwerben, welches ebenfalls von der Zuweisung zum Nichtbaugebiet betroffen ist. Der Beitrag der BEG an die Gesamtfläche, welche dem Nichtbaugebiet zugewiesen werden muss, erhöht sich dadurch auf 8.2 %. Dies als weitere Unterstützung der Ortsplanungsrevision und Entwicklung von und für Walzenhausen.

Die Zuweisung zum Baugebiet untersteht gemäss Art. 56 der Mehrwertabgabe, welche 20 % vom Mehrwert beträgt, wenn der Mehrwert mindestens CHF 20'000.- beträgt. Die zukünftige Eigentümerin des Grundstücks Nr. 1728 ist somit von einer Zuweisung vom Nichtbaugebiet und von der Mehrwertabgabe betroffen, obwohl sie bereits heute über die notwendige Anzahl Quadratmeter Baufläche verfügt. Offen ist auch, ob die Voraussetzungen für eine Entschädigung nach Art. 76 des Baugesetzes aufgrund der Zuweisung zum Nichtbaugebiet erfüllt sind.

Aktueller Stand
Die Verfügbarkeit der Bauzonenumlegung konnte bereits vertraglich gesichert werden. Wegen der Sondernutzungsplanpflicht ist ebenfalls sichergestellt, dass die kommunalen und kantonalen Bewilligungsbehörden bezüglich der Bebauung einbezogen werden müssen. Ebenfalls untersteht das Sondernutzungsplanverfahren einem Mitwirkungsrecht durch die Bevölkerung, dem ordentlichen Auflageverfahren und dem fakultativen Referendum.
Grundabsicht der BEG ist es, die Entwicklung von Walzenhausen aktiv zu unterstützen. So veräussert die BEG seit Jahrzehnten Bauland zu Konditionen, welche deutlich unter den Marktpreisen liegen. Auf das Entrichten von Dividenden wird verzichtet. Allfällige Gewinne werden im Sinne des Gesellschaftszwecks in zukünftige Projekte zu Gunsten des Dorfes investiert.

Der Gemeinderat wurde im Rahmen eines Rekursverfahrens in Sachen Planungszone vom Obergericht angewiesen, dass Gemeindepräsident Michael Litscher – als damaliges und mittlerweile ehemaliges Mitglied des Verwaltungsrates der BEG – und Vizegemeindepräsident Roger Rüesch – als Grundeigentümer des Grundstückes Nr. 1728 - in den Gemeinderatsgeschäften bezüglich der erwähnten Grundstücke in den Ausstand zu treten haben. Mit der Rechtskraft des Urteils erfolgten die Umsetzung und seither die Einhaltung der Anweisung.

Weiterführende Informationen sind der Gemeindewebsite unter Ortsplanung und Dorfzentrum zu entnehmen.

(Mit Einverständnis der betroffenen Grundeigentümer)